Volar un dron en la Costa del Sol: checklist esencial para realizar fotografía y videografía inmobiliaria.

Volar un dron en la Costa del Sol: checklist esencial para realizar fotografía y videografía inmobiliaria.

La fotografía aérea se ha convertido en una herramienta habitual en la Costa del Sol. Mostrar una vivienda desde el aire ayuda a enseñar mejor el entorno, la distancia real al mar, la privacidad del jardín, la integración en la urbanización o las vistas panorámicas. Para este tipo de trabajos, muchos profesionales utilizan drones de menos de 250 g por su ligereza, discreción y buena relación entre calidad de imagen y facilidad de uso.

Aun así, que el dron pese menos no significa que quede fuera de la normativa europea de UAS (drones) y en el marco español específico, con obligaciones claras para el operador, y con posibles implicaciones indirectas para quienes contratan estos servicios.

Este artículo resume de forma práctica qué requisitos deben cumplirse cuando se utilizan drones, principalmente de menos de 250 g para fotografía inmobiliaria en la Costa del Sol y qué conviene comprobar cuando se contrata una sesión aérea de fotografía o videografía inmobiliaria.

 

1. Qué implica trabajar con un dron sub-250 g

Los drones por debajo de 250 g se encuadran, por regla general, en la categoría abierta A1 definida por el Reglamento de Ejecución (UE) 2019/947.

En esta categoría:

– Se puede volar cerca de personas no involucradas, evitando sobrevolarlas de forma deliberada.

– Está prohibido sobrevolar concentraciones de personas.

– La altura máxima general es de 120 m sobre el terreno.

– El dron debe volar siempre en línea de visión directa.

Estos límites son iguales tanto si el vuelo es recreativo como si es profesional. Cuando se trata de fotografía inmobiliaria, la operación es claramente profesional, aunque el aparato pese menos de 250 g.

 

2. Requisitos básicos que debe cumplir el operador

2.1. Registro como operador en AESA. Desde la entrada en vigor de la normativa europea de UAS, cualquier persona o empresa que quiera volar un dron con cámara (aunque pese menos de 250 g) debe registrarse como operador UAS en la Agencia Estatal de Seguridad Aérea (AESA).

Algunos puntos clave:

– El registro se realiza de forma telemática.

– Es necesario cuando el dron incorpora cámara o sensores que pueden captar datos personales, salvo que se trate de un juguete en sentido estricto.

– AESA asigna un número de operador, que debe figurar en el dron de forma visible.

– Si quien pilota no puede demostrar este registro, la operación no está alineada con el marco oficial.

2.2. Formación A1/A3

En el caso concreto de drones de menos de 250 g:

La formación reglada A1/A3 no es estrictamente obligatoria según la interpretación actual de AESA para determinados supuestos recreativos. Sin embargo, AESA ofrece formación y examen A1/A3 en modalidad online, gratuita y estandarizada, y recomienda que los pilotos conozcan bien la normativa antes de volar.

En un contexto profesional (fotografía de propiedades, producción de contenidos para comercialización, etc.), tener la formación A1/A3:

– Aporta un nivel adicional de seguridad jurídica.

– Reduce el riesgo de errores por desconocimiento de la norma.

– Es un indicador evidente de profesionalidad.

A efectos prácticos, es recomendable que quien contrate los servicios de fotografía aérea, pida al operador copia del certificado A1/A3 o, como mínimo, confirmación y prueba de que lo ha obtenido.

2.3. Seguro de responsabilidad civil

La normativa española, a través del Real Decreto 517/2024 y de la Ley 21/2003 de Seguridad Aérea, establece la obligación de disponer de seguro de responsabilidad civil en determinadas categorías de operación y a partir de determinados pesos. En el caso de un dron de menos de 250 g operando en categoría abierta A1, el seguro no es siempre obligatorio por ley.

Sin embargo, desde una perspectiva profesional y prudente, disponer de un seguro de responsabilidad civil específico para UAS es muy recomendable. En operaciones comerciales en España, firmas especializadas y despachos que trabajan en este ámbito aconsejan coberturas que se sitúan, habitualmente, entre 300.000 € y 1.300.000 €, dependiendo del entorno y del tipo de operación. En fotografía inmobiliaria en la Costa del Sol —donde se trabaja con villas, urbanizaciones y propiedades de alto valor— elegir un operador con una póliza robusta reduce significativamente el riesgo de que un incidente termine derivando en costes elevados.

 

3. Vuelos en entorno urbano: comunicación al Ministerio del Interior

Un punto especialmente relevante para la fotografía inmobiliaria es el entorno en el que se vuela. Las propiedades suelen estar en:

– Pueblos y ciudades.

– Urbanizaciones residenciales.

– Zonas con aglomeración de edificios.

Las guías de AESA sobre zonas geográficas UAS, junto con la normativa de seguridad ciudadana, establecen que las operaciones con UAS en entornos urbanos o sobre reuniones de personas requieren una comunicación previa al Ministerio del Interior, con un plazo mínimo de cinco días naturales.

En la práctica, esto implica que para vuelos de dron en entornos urbanos o residenciales, la comunicación al Ministerio del Interior es un requisito operativo que debe estar integrado en el flujo de trabajo del operador de dron. En fotografía inmobiliaria, este tipo de entorno es el habitual, por lo que la comunicación es SIEMPRE obligatoria. Las fuerzas de seguridad están aplicando esta exigencia de forma cada vez más estricta.

 

4. Espacio aéreo y zonas restringidas: ENAIRE Drones

Antes de cada vuelo, el operador debe comprobar las condiciones del espacio aéreo a través de la herramienta oficial ENAIRE Drones.

En esta plataforma se visualizan:

– Zonas prohibidas y restringidas (P/R/D).

– Áreas de control de aeropuertos y helipuertos.

– Espacios naturales protegidos.

– Servidumbres aeronáuticas.

– NOTAM y restricciones temporales.

La Costa del Sol presenta particularidades:

– Influencia del Aeropuerto de Málaga–Costa del Sol en buena parte del litoral.

– Helipuertos privados asociados a urbanizaciones y hoteles.

– Presencia de puertos, infraestructuras y posibles zonas militares o de seguridad.

Si el área de vuelo se encuentra en una zona restringida, el operador de dron, además de la comunicación al Ministerio del Interior, deberá solicitar autorización previa a la Administración o Autoridad afectada y coordinar con ella el vuelo (por ejemplo, un helipuerto o el gestor del espacio aéreo).

 

5. Qué implica todo esto para las agencias y agentes inmobiliarios

El objetivo no es trasladar al agente toda la carga técnica de la normativa aérea, pero sí dejar claro que la operación de vuelo con dron en una vivienda entra en un ámbito profesional y regulado, incluso con equipos ligeros. Si el operador no cumple la normativa, pueden aparecer costes imprevistos y riesgos de imagen.

5.1. Riesgo de gastos derivados de responsabilidad civil subsidiaria

En caso de incidente (daños en una propiedad, vehículos, elementos comunes o lesiones a terceros), la responsabilidad se dirige directamente contra el operador del dron; pero, dependiendo de las circunstancias, también puede alcanzar de forma subsidiaria a la persona que ha contratado el servicio, especialmente cuando no se ha verificado la solvencia profesional del piloto.

Es importante comprender que encargar un vuelo a un operador que:

– No está registrado,

– No comunica los vuelos en entorno urbano,

– No revisa ENAIRE,

– No cuenta con seguro,

puede traducirse en gastos derivados de responsabilidad civil subsidiaria en caso de conflicto.

5.2. Riesgo reputacional

Más allá del aspecto económico, hay un componente reputacional:

– Intervención de fuerzas de seguridad en plena sesión de fotos.

– Quejas de vecinos o comunidad por vuelos percibidos como invasivos o irregulares.

– Publicación en redes de un incidente con dron vinculado a una agencia determinada.

Para una empresa o profesional que trabaja su marca personal, una situación de este tipo tiene un coste en reputación que puede ser más relevante que la propia sanción.

 

6. Rangos de sanciones por incumplir la normativa

El régimen sancionador aplicable a las operaciones de drones en España se basa en la Ley 21/2003, de Seguridad Aérea, que tipifica infracciones leves, graves y muy graves.

Las cuantías concretas se actualizan periódicamente y pueden variar en función de si el infractor es un particular o un profesional.

Fuentes especializadas en derecho aeronáutico y UAS apuntan, de forma orientativa, a los siguientes rangos:

Para usuarios particulares:

Infracciones Leves: multa de 60 € hasta 45.000 €

Infracciones Graves: multa de 45.001 € hasta 90.000 €

Infracciones Muy graves: multa de 90.001 € hasta 225.000 €

Para profesionales (personas físicas o jurídicas que realizan actividad con dron a cambio de contraprestación):

Infracciones Leves: multa de 4.500 € a 70.000 €.

Infracciones Graves: multa de 70.001 € a 250.000 €.

Infracciones Muy graves: multa de 250.000 € a 4.500.000 €. Alta probabilidad de procedimientos penales y penas de prisión.

En la práctica, muchos expedientes tramitados por AESA por vuelos con dron en zonas restringidas o eventos masivos, sin permisos ni comunicaciones, se están situando en el tramo de miles o decenas de miles de euros.

No todos los casos llegan a las cantidades máximas, pero los rangos oficiales ayudan a entender la magnitud del riesgo sancionador de un vuelo de dron fuera de normativa.

Aunque el marco legal fija rangos amplios, cada caso se gradúa en función de: negligencia/intencionalidad, riesgo generado, daño causado, repetición, etc.

En trabajos de fotografía inmobiliaria con dron, los escenarios más probables de sanción implican vuelos en zonas urbanas sin autorizaciones, sobrevolar personas no involucradas, operar sin registro o seguro cuando procede, lo que puede mover la sanción hacia el tramo grave o muy grave.

Estamos hablando de sanciones de gran envergadura, lo que justifica que el cliente verifique al operador de dron antes de contratarle.

 

7. Normativa aplicable

Este es un listado de la normativa y documentos clave que afectan al uso de drones de menos de 250 g en la Costa del Sol:

– Reglamento de Ejecución (UE) 2019/947, relativo a las normas y procedimientos aplicables a la utilización de aeronaves no tripuladas.

– Reglamento Delegado (UE) 2019/945, sobre requisitos de los sistemas de UAS y operadores de terceros países.

– Ley 21/2003, de Seguridad Aérea, y sus modificaciones posteriores (incluyendo actualizaciones de 2024 y 2025), que establecen el régimen sancionador.

– Real Decreto 517/2024, de 4 de junio, por el que se desarrolla el régimen jurídico para la utilización civil de sistemas de aeronaves no tripuladas (UAS) y se regulan las zonas geográficas UAS.

– Guías de AESA sobre zonas geográficas UAS, con requisitos y limitaciones al vuelo en: espacio aéreo controlado, helipuertos, entornos urbanos y zonas restringidas, incluyendo la obligación de comunicación previa al Ministerio del Interior en determinadas operaciones en pueblos, ciudades y lugares habitados.

– Página oficial de ENAIRE Drones, donde se consultan las zonas geográficas UAS y las restricciones de vuelo en cada punto del mapa.

– Página del Ministerio del Interior sobre comunicación de operaciones con UAS en entornos urbanos o sobre concentraciones de personas, que recoge el procedimiento y los requisitos formales de la comunicación previa.

Para la realización de fotografía y videografía aérea con dron es imprescindible trabajar solo con operadores que se mueven dentro de este marco, lo conocen y lo aplican. Eso reduce el riesgo de sanciones y daño reputacional, al tiempo que garantiza que las imágenes aéreas se han obtenido con todas las garantías legales y se pueden utilizar con tranquilidad.

Esta normativa se aplica a los drones pequeños, los de menos de 250g. Para los drones de mayor envergadura y peso, la normativa aplicable es prácticamente la misma; la diferencia es que, para poder operar en entornos residenciales, el piloto debe contar con la titulación A2 y debe disponer de un seguro de responsabilidad civil obligatorio para este tipo de operaciones.

En EFEIGHT.com nuestros clientes tienen la tranquilidad de que contamos con todos los requisitos para operar con drones y obtenemos todos los permisos y coordinaciones con las autoridades antes de iniciar un trabajo de fotografía aérea. Además disponemos de un seguro específico de responsabilidad civil para operador de dron con amplia cobertura de más de 1 millón de Euros.